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黄金签证效应:永居公民身份的出售如何影响欧洲房地产市场
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黄金签证效应:永居公民身份的出售如何影响欧洲房地产市场

分类:
专家论坛
作者:
来源:
2019/01/25 18:40

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2008年欧洲的全球经济危机影响了整个非洲大陆的房地产市场。从那时起,某些国家试图利用黄金签证计划刺激经济并增加投资流量,通过该计划,当局授予购买房地产的公民身份和居住权。

在本文中,Tranio分析师研究了拉脱维亚,葡萄牙,西班牙,塞浦路斯和希腊等五个欧洲国家的房地产市场是如何形成的。

拉脱维亚

在国际货币基金组织(IMF)的支持下,拉脱维亚经济从危机中相对迅速地复苏。2009年,拉脱维亚的国内生产总值萎缩了近15%,但自2011年以来一直稳步增长。

拉脱维亚于2010年4月推出了黄金签证计划。其低投资门槛(里加140,000欧元和其他地区70,000欧元)保证了即时流行。根据该国的公民和移民事务办公室,2011年向1,300名购房者及其家庭成员颁发了金色签证; 2012年2,200; 2013年3,100; 2014年9月,拉脱维亚政府将投资门槛提高至25万欧元,这导致对黄金签证的需求急剧下降。2016年,只有489名购房者获得拉脱维亚居住权。获得拉脱维亚居民身份的投资者中约有70%是俄罗斯投资者。

由于危机,拉脱维亚的住宅价格立即崩溃。根据欧盟统计局的数据,从2008年初到2010年,每平方米的价格下降了一半。然而,黄金签证计划的推出使房地产价格快速上涨,直至投资门槛提高。价格增长了40%至2014年第三季度,但在宣布后迅速下跌。价格随时间稳定,到2017年第二季度,拉脱维亚每平方米的价格比2014年增长14%。

 

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根据欧洲抵押贷款联合会的说法,该计划对房地产交易的数量产生了类似的影响,自2010年以来一直在增加。2014年,它停止增长,2015年,交易数量下降了3%。2016年和2017年尚无官方数据。

黄金签证计划对拉脱维亚房地产市场产生了重大影响,2014年保证了超过4%的销售额 - 创下居留许可的创纪录的一年。然而,投资门槛的增加导致申请人数迅速缩减(2016年申请数量比2014年少10倍),削弱了该计划的重要性。

葡萄牙

直到最近,葡萄牙的经济 - 在2012年萎缩了4%,并在2013年创下了16.2%的历史最高失业率 - 陷入了困境。它在2014年开始出现复苏的迹象,早在2017年第二季度,葡萄牙的国内生产总值与2016年同期相比增长了3%。该国自2000年以来没有出现如此快速的增长。

2012年10月,葡萄牙政府宣布了一项逐项投资计划。其中一项投资选择(申请人中最受欢迎,拥有95%的已发行居留许可)是购买超过500,000欧元的房产。在该计划的第三年,投资者的数量开始下降,葡萄牙降低了某些类别房地产的投资门槛。对于30多年前建造或位于城市改造区域的房产,最低投资额降至35万欧元,低人口密度地区的房产最低投资额为40万欧元。这一措施刺激了需求,2016年申请人数与2015年相比翻了一番。截至2017年7月,共发放了5,243份居留许可,其中4,945份用于房地产投资。

房地产价格从2010年下降到2013年中期。黄金签证计划推出六个月后,房地产价格开始上涨。在2013年第二季度和2017年第二季度之间,价格增长了近20%,而投资门槛降低只会加强这种增长。住宅物业价格在变化前平均增长3%,之后增长6%。

 

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根据欧洲中央银行的数据,2012年至2015年期间,葡萄牙涉及住宅房地产的房地产交易数量增长了1.5倍,从76,000增加到127,000。2017年上半年,销售的房产数量几乎与2012年全年相同。

一般而言,葡萄牙房地产市场的增长受到多种因素的推动:当地经济的复苏,里斯本作为欧洲枢纽的地位日益提高,以及游客数量的快速增长。与此同时,黄金签证计划仅占1%的房地产交易,刺激了国际投资者对当地市场的兴趣。

西班牙

从危机中恢复过来后,西班牙经济正在逐渐复苏。2009年,其GDP下降3.57%,创历史新低。但自2012年以来,它一直稳步增长,2016年达到3.2%。

西班牙于2013年9月启动了逐个投资计划。2015年,当局扩大了与主申请人一起居住的人员名单,并将签证有效期延长了两年至五年。房地产购买只是投资选择之一,自该计划推出以来的三年内,有2,097名申请人(占总数的72%)选择了房地产。根据西班牙日报“ ElPaís”,三分之二的房地产投资者来自中国(702)和俄罗斯(640)。

截至2017年第三季度,西班牙的住宅价格比2007年的峰值低40%。根据Fotocasa的数据,过去十年每平方米的平均价格从2,862欧元降至1,716欧元。据欧盟统计局称,在黄金签证计划启动几个月后,价格在2014年初触底。然而,价格最早在2014年第二季度开始再次攀升,此后平均季度增长率同比超过3%。

 

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根据西班牙统计局的数据,房地产交易的数量在同一年开始增长,从2013年的313,000增加到2016年的405,000。2017年第二季度末共有316,000笔交易,已超过2013年的总数。

尽管西班牙计划取得了成功,但应该指出的是,与房地产交易总数相比,它获得的黄金签证数量微不足道(约0.1%)。在西班牙购买房产的主要动机是低抵押贷款利率,气候(对于那些为自己购买房产的人),以及该国在游客中的受欢迎程度(对那些计划租赁房产的人)。

在巴塞罗那,占发放居留许可的近一半(43%),该计划的影响力更为显着。考虑到2013年至2016年期间,巴塞罗那关闭了近42,000起涉及住宅物业的交易,其中6,000多起是向国际投资者登记的 - 住宅寻求者约占外国买家的15%。

塞浦路斯

塞浦路斯经济正在积极恢复。该国的国内生产总值连续第三年增长 - 2017年第二季度,同比增长率达到3.6%。

塞浦路斯于2014年3月推出了逐个投资计划。在其中一个条件下,投资者只需投入200万欧元购买房地产就有资格获得公民身份。许多投资者认为,塞浦路斯计划的主要优势之一是时间短 - 申请人可以在交易完成后的几个月内获得公民身份。根据彭博社的说法,自2017年5月启动该计划以来,已经签发了2000多份黄金签证 - 其中一半是俄罗斯人。

根据欧盟统计局的数据,2017年第二季度,塞浦路斯的房地产价格与危机前的水平相比下降了21%。价格在2014年初停止下跌,此后每平方米的价格一直在波动。

 

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黄金签证计划启动后,房地产交易数量自2008年以来首次增长。2007年,创纪录的21,000笔交易被关闭,但2013年市场触底,当年仅售出3,767套房产。2016年,超过7,000笔交易被关闭,2017年前四个月已完成2,700笔交易。

塞浦路斯计划的一个重要特征是它对该国相对较小的房地产市场具有重要意义。根据官方数据,在2014年初至2017年5月期间,塞浦路斯仅有超过19,000项房地产交易被关闭,其中约27%是外国买家。即使考虑到彭博社提到的2000个黄金签证中的一些是为该计划允许的其他类型的投资而发行的,它对当地房地产市场的影响仍然很大。

希腊

希腊是少数几个未能从2008年金融危机中复苏的欧洲经济体之一。然而,其经济正在回归正轨,国际货币基金组织预计该国的GDP将在2017年增长。

希腊于2013年夏季启动了逐个投资计划。根据其条款,购买至少250,000欧元房地产的投资者有资格入住。根据希腊旅游页面,在计划启动和2017年10月之间,希腊向投资者提供了2,014个黄金签证,其中464个是2017年。

根据官方数据,2017年第二季度希腊的平均每平方米价格较2008年第三季度的峰值低43%。该计划并未显着影响价格动态。房地产价格下跌现在正在放缓 - 据希腊银行称,2016年价格下跌1.8%,比去年下降3.5个百分点。根据全球房地产指南更乐观的估计,它增长了0.15%。Trading Economics预测,2016年至2020年期间,希腊房地产价格将平均增长22%。

 

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根据欧洲抵押贷款联合会的数据,2006年涉及住宅物业的交易数量开始萎缩。2014年,登记的交易数量为43,400,几乎是2008年的四倍。然而,2015年这一数字增长了25.8%。2016年和2017年尚无数据。

今天,黄金签证仅占希腊房地产交易的1%。然而,经济的逐渐复苏,游客数量的增加以及低廉的房地产价格吸引了更多希望在不久的将来获得欧洲居住的国际投资者。